Affitti brevi

Affitti brevi

Approfondimento della Legge di Bilancio 2024 – L. 30.12.2023 n. 213

Dal 1° gennaio 2024 viene elevata l’aliquota della cedolare secca applicabile sui contratti di locazione breve, con la possibilità di conservare l’aliquota ordinaria (21%) per un solo immobile destinato alla locazione breve.

Locazioni brevi, cosa s’intende?
Si definiscono “locazioni brevi” i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Sono assimilati alle locazioni brevi, (sempre alle condizioni di durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.) i contratti:
• sublocazione;
• a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

Natura imprenditoriale – Esclusione
La disciplina delle locazioni brevi è riservata ai contratti stipulati al di fuori dell’esercizio di impresa.
Si presume la natura imprenditoriale in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti” per ciascun periodo d’imposta.

Cedolare secca (riepilogo)
Dall’1.1.2024, la cedolare secca sulle locazioni brevi:
• si applica con l’aliquota ordinaria del 21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
• si applica con l’aliquota del 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi da quello sopra indicato;
• non può applicarsi se il proprietario destina alla locazione breve più di 4 immobili nel periodo d’imposta, perché, in tal caso, si ricade nell’esercizio di impresa, che è incompatibile tanto con la cedolare secca, quanto con la definizione di locazione breve.

In assenza di richiesta espressa di riduzione al 21%, in presenza un solo immobile destinato alla locazione breve, questo sconterebbe la cedolare secca al 26%.

Ritenuta del 21% a titolo di acconto
La normativa sulle locazioni brevi impone agli intermediari (definiti dalla norma come i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare), ove incassino canoni o corrispettivi di contratti di locazione breve o assimilati, oppure intervengano nel pagamento dei medesimi canoni o corrispettivi, di:
• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario;
• versarla all’Erario e di emettere la relativa certificazione unica.

Intermediari non residenti
Allo scopo di adeguare la normativa interna sulle locazioni brevi a quanto sancito dalla Corte di Giustizia europea (sentenza 22.12.2022 causa C-83/21), vengono ridefiniti gli obblighi degli intermediari non residenti.
In particolare, fermi restando gli obblighi per gli intermediari non residenti in Italia ma aventi una stabile organizzazione in Italia, i quali adempiono agli obblighi relativi alle locazioni brevi mediante la stabile organizzazione:
• viene modificata la norma relativa agli intermediari residenti nell’Unione europea ma privi di una stabile organizzazione in Italia, i quali non saranno più obbligati a nominare un rappresentante fiscale (come imposto dalla norma previgente ritenuta dalla Corte UE contrastante con l’art. 56 del TFUE) ma potranno scegliere se adempiere agli obblighi di comunicazione, ritenuta e certificazione, previsti dall’art. 4 del DL 50/2017, direttamente, oppure nominando, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’art. 23 del DPR 600/73;
• viene prevista una nuova disposizione per gli intermediari residenti al di fuori dell’Unione europea, i quali adempiranno agli obblighi di comunicazione, ritenuta e certificazione, previsti dall’art. 4 del DL 50/2017, mediante la stabile organizzazione situata in uno Stato membro dell’Unione europea, se ne sono dotati; qualora siano riconosciuti privi di stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, dovranno invece nominare un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’art. 23 del DPR 600/73.